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商品房的交付条件及开发商逾期交付责任、办证义务裁判指导意见汇总

  日期:2020-11-19 

转自最高人民法院司法案例研究院 

本文摘自:《各地法院裁判指导意见精粹:房屋买卖纠纷》,中国法制出版社最新出版。
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北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(2014年12月16日)【京高法发[2014]489号】

十二、商品房不符合交付条件的处理

买受人要求交付商品房,经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续,不符合法定强制性交付条件的,可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收,并将验收合格的房屋交付给买受人,但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。

买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后,又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的,不予支持,但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件,并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。

商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”,出卖人实际逾期交付房屋的,买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金;房屋逾期尚未实际交付,买受人主张逾期交房违约金,出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的,不予采信。

十三、买受人拒绝接收商品房的处理

出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准,买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,一般不予支持,但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。



天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要津高法【2018】230号
(2018年11月26日)

一、商品房的预售与买卖相关问题

(三)商品房逾期交付的责任承担问题

出卖人未按照《天津市商品房买卖合同》第三条第二款约定日期交付商品房,应当按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定,承担相应的违约责任。

如出卖人在《天津市商品房买卖合同》约定日期通知买受人办理商品房交接手续,而该商品房于上述日期未经竣工验收合格,直至一审辩论终结前,方经竣工验收合格,买受人主张出卖人承担逾期交付商品房违约责任的,应区分以下情况处理:1.如买受人因商品房未经竣工验收合格而拒绝办理交接手续,或者对商品房未经竣工验收合格并不知情而受领房屋,应当按照《天津市商品房买卖合同》第五条的约定,判令出卖人承担相应的违约责任;2.如有证据证明买受人明知商品房未经竣工验收合格仍然选择办理交接手续,可以按照《天津市商品房买卖合同》第五条的约定,判令出卖人承担70%的违约责任;3.前述两种情形下,判令出卖人承担的违约责任一般不应超过总房款的30%。

如出卖人在约定日期通知买受人办理商品房交接手续,而该商品房于上述日期虽经竣工验收合格但未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,直至一审法庭辩论终结前才取得《天津市新建商品房准许交付使用证》,买受人主张出卖人承担逾期交房违约责任的,应区分如下情况处理:1.如买受人因商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》而拒绝办理交接手续,或者买受人对商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》并不知情而受领房屋,应当按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定,判令出卖人承担相应违约责任。2.如有证据证明买受人明知商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍然选择办理交接手续,可以按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定,判令出卖人承担30%的违约责任;3.前述两种情形下,判令出卖人承担违约责任一般不超过总房款的15%。

(四)因停工令造成逾期交房的问题

因受政府有关部门依据相关文件发布停工令的直接影响,商品房无法在合同约定时间交付买受人,一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形,人民法院可以根据停工令确定的天数并结合案件实际情况,免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。



重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见(2007年11月22日重庆市高级人民法院审委会第564次会议通过))

36.商品房的交付。开发商交付商品房除了满足约定的交房条件外,还应当通过消防验收,未通过消防验收的,买受人可以拒绝接收,并可要求开发商承担违约责任。但合同另有约定的除外。

买受人接收了未通过消防验收的商品房,后商品房通过了消防验收,买受人又以出卖人交付房屋时未通过消防验收为由,请求判令出卖人承担逾期交房违约责任的,人民法院可以比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》逾期办证违约责任的规定酌定处理。

37.关于办证义务。在合同没有特别约定的情况下,开发商负有办证义务。买受人在合同约定的或者法律规定的办证期间内未取得房屋权属证书的,如开发商在此期间内已完成房屋权属初始登记并提供了相关的办证资料,并通知买受人提交登记申请的,可认定开发商已履行了办证义务,不承担逾期办证的违约责任。



山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知(2011年12月2日【鲁高法〔2011〕297号】)

二、关于房地产纠纷案件

近年来,为稳定房地产市场,保障房地产业的健康发展,我国加强了对房地产市场的宏观调控,先后采取了紧缩银根、提高商品房首付比例、限制按揭贷款和控制购房数量等调控政策。这是党和国家应对国际金融危机的影响,促进经济平稳较快发展的重大战略决策,也是人民法院房地产纠纷案件审理工作面临的全局大局。全省各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义,准确把握宏观经济形势发生的客观变化,在法律和国家政策规定的框架内,妥善审理好各类房地产案件,为国家宏观调控政策的实施提供司法保障。对国家房地产宏观调控政策实施中发生的房地产纠纷,要依法受理、妥善处理,对目前部分法院采取的因房地产宏观调控政策实施引发的房地产纠纷案件不受理,受理后不审理等作法要认真纠正,防止矛盾激化;对于因国家信贷政策变化导致买受人丧失履约能力、因限购措施导致合同无法履行的情形,应依据合同法的规定和合同的约定,依法变更或者解除合同,并根据案件的具体情况,辅之以返还原物、折价补偿和赔偿损失等,切实保护当事人合法权益;对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认“小产权房”买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。在国际金融危机影响尚未完全消退、房地产市场宏观调控不断强化的背景下,应当准确把握宏观经济形势对房地产市场的客观变化,依法保护守法履约行为,制裁违约行为,保护消费者合法权益;依法规制房地产开发行为,制裁哄抬房价、捂盘惜售、欺诈消费者等违法行为。要充分发挥人民法院权利保障和纠纷终结的审判职能作用,注重运用原则性与灵活性相结合、社会效果与法律效果相结合、调解与判决相结合的方法,妥善化解房地产市场中发生的矛盾纠纷,促进房地产市场健康持续发展。要加强对当前形势下房地产纠纷案件审判工作中新情况、新问题的调查研究,密切关切国内外经济形势的发展变化对房地产业的影响以及可能引发的纠纷案件,及时提出应对司法对策。

(六)关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题

依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。根据上述规定,验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件,但对验收合格的标准,司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请,由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收,因此,商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为,房屋的验收合格,除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外,还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要,因此,出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。

(七) 未取得商品房预售许可证明的商品房认购书的效力问题

依据城市房地产管理法和最高人民法院相关司法解释的规定,出卖人预售商品房必须取得商品房预售许可证明,未取得预售许可证明的商品房买卖合同应依法认定为无效。商品房认购书是一种预约合同,是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺,并非正式的商品房预售行为。由于商品房认购书并非商品房买卖合同,故出卖人未取得商品房预售许可证明,不影响商品房认购书的法律效力。但依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定,如商品房认购书已经具备了商品房买卖合同的实质性内容,此种情形下,商品房认购书不应当认定为预约合同,而是商品房买卖合同,出卖人未取得预售许可证明的,该商品房认购书应依法认定无效。



安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见(安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会2012年 3月5日第1次会议通过)

一、关于新建商品房买卖合同纠纷

4.房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件,一般应以出卖人(建设单位)组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的,不应认定房屋已经验收合格。

5.出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件,买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的,在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》,对买受人的诉讼请求一般不予支持。

6.房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件,出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的,买受人有权拒绝接收房屋,但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的,一般不予支持。

7.买受人以出卖人逾期办证为由主张违约责任的,出卖人举证证明其已于房屋买卖合同约定或《解释》规定的办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料的,对买受人的诉讼请求一般不予支持。

8.房屋买卖合同的当事人以约定的违约金过高为由请求对违约金进行调整,但双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失,人民法院可以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,结合案件具体情况,在中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内,对约定的违约金进行调整。



广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引【粤高法〔2017〕191 号】(2017年9月12日)

三十、根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收 合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。

三十一、出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。

商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。

三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。

三十三、商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的,不予支持。

三十四、商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的,出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记,并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关,依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的,应当承担逾期办证的违约责任。

买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记,但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的,驳回其诉讼请求。

案例君补充:

解读《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》

第三十条规定以商品房取得竣工验收备案为最低交付条件。该条确立的最低交付标准,经过征求广东省住房和城乡建设厅意见,并经反复讨论后最终确立。根据《建筑工程质量管理条例》《建筑工程施工质量验收统一标准》等的相关规定,建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理,防止不合格工程交付使用的一个重要手段。在2002年国务院取消房地产开发项目竣工验收行政审批项目这一背景下,强调竣工验收以取得备案为标准,目的在于在房屋质量这一关系广大人民群众人身和财产安全的重要环节,强化行政主管部门的监督和管理色彩,切实维护民生利益。
  
第三十三条规定出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的,不予支持。其理由是,合同法第66条、第67条所规定的先履行抗辩权、同时履行抗辩权,其主要构成要件是双方互负对待给付义务,也即两项债务互为对价。交付房屋是房屋买卖合同依其契约类型和性质固有的主合同义务,缴纳公共维修基金、前期物业费均属于物业服务法律关系的内容,不属于前述两项履行抗辩权的调整范围。
  
第三十四条明确出卖人负有协助办理所有权登记的法定义务,即使合同未约定,亦不影响出卖人应合理、妥善地履行协助义务。



海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)(2011年审判委员会第1次会议讨论通过)

一、关于逾期办证违约纠纷 
  
1.购房人以开发商逾期办证为由请求其承担违约责任的,依照下列情形分别处理: 

(1)开发商取得拟售房产初始登记后,应当通知购房人提供办证所需相关资料。经开发商通知,购房人不予配合,不提供办证所需相关资料,致使开发商办证逾期,购房人请求开发商承担违约责任的,不予支持。 

前款所称房产初始登记,系指开发商取得房产项目的整体产权登记后,将房屋分套初始登记在自己名下。 
  
(2)开发商取得拟售房产初始登记后,经通知购房人,购房人依通知提供了办证所需相关资料的,分别情况区别处理: 
  
①合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定,开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料,购房人请求开发商承担违约责任的,不予支持;开发商未在约定期限内报送,购房人请求开发商承担违约责任的,应予支持。 
  
②合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间没有约定的,开发商应在合理期限内报送。开发商未报送,致使购房人自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日未能取得房屋权属证书的,开发商应当承担逾期办证的违约责任,但当事人另有约定的除外。 
  
2.合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的,买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算;合同未约定时间的,诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。 

诉讼时效期间内,购房人要求开发商报送办证资料的,诉讼时效中断。 
  
3.开发商取得拟售房产初始登记后,未通知购房人提供办证所需相关资料,致使办证逾期,购房人请求开发商承担违约责任的,应予支持。 

合同对通知时间有约定的,从约定;没有约定的,开发商应于合理期限内通知。开发商未通知,致使自开发商取得拟售房产初始登记之日起逾90日,购房人未能取得房屋权属证书的,开发商应当承担逾期办证的违约责任,但当事人另有约定的除外。 
  
4.合同对开发商通知购房人提供办证所需资料时间有约定的,购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算。合同未约定时间的,诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。 

诉讼时效期间内,购房人要求开发商报送办证资料的,诉讼时效中断。 
  
5.对于违约责任的确定,合同有约定的,从约定;没有约定,约定不明确,或损失数额难以确定的,可按已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 
  
6.对房屋的交付使用,当事人有约定的,从约定;没有约定的,开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。



上海市高级人民法院关于印发《关于民事案件审理的几点具体意见》的通知【沪高法民[2000]44号】(2000年8月15日)

六、房地产纠纷案件

21.如何认定房屋交付?

对房地产的交付条件、交付日期的认定,长期以来存在较大争议,有的法院看是否取得《住宅交付使用许可证》,有的法院看开发商有没有取得《房地产权证》(大产证),还有的看开发商有没有与买受人办理房屋交接手续。究竟以何为准?

我们认为,《城市房地产管理法》实施已逾五年,继续从宽不利于规范房地产市场,不利于树立法律权威。目前严格依照《城市房地产管理法》规定办理的时机已成熟。因此我们考虑在商品房预、现售条件上,在商品房交付条件、交付时间认定上应当严格依照法律法规处理。具体掌握为:

预售商品房出售人在约定的交房日应当取得《房地产权证》(大产证),并与买受人办理房屋交接手续(俗称交钥匙),通知买受人办理过户手续。现售商品房出售人在约定的交房日也应当取得《房地产权证》(大产证)并与买受人办理房屋交接手续(交钥匙),通知买受人办理过户手续。违反其中一项的,开发商应当承担违约责任。买受人迟延受领或拒绝受领的,开发商不负延期交付责任。当事人在销售合同中对违约金计付期限有约定的从约定,无约定的,违约金自约定履行期间届满之日起计付至所有义务中最迟一项完成之日止。

22.房屋有质量缺陷,当事人能否据此要求退房?
  
买卖合同的出卖方对所售物品负有质量担保义务,开发商在出售房屋时应当保证售出的房屋无质量瑕疵,否则即为违约。根据《民法通则》第一百三十四条之规定,开发商如有违约,承购人有权要求开发商承担修理、重作、更换;赔偿损失;支付违约金的民事责任,违约致使合同无法履行的,承购人还可以要求解除合同。因此,当房屋存在质量缺陷时,承购人可以要求退房,但在具体掌握上,应当注意,能够修复的应先修复;无法修复,或因房屋主体质量不合格影响居住安全的,可以解除合同。法院不能确定房屋质量缺陷程度的,应当委托相关的房屋质量检测部门进行检测,不能出现因为法院的轻率认定给当事人造成不必要损失的情况。



贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)(2005年8月1日)

14.商品房买卖合同中所指交付使用是指出卖人将房屋转移买受人占有,但当事人另有约定的除外。

合同双方约定的交付时间、方式、条件具有法律约束力。如果出卖人违反约定条件交付,买受人可以拒绝接受,出卖人应当承担逾期交房的违约责任。出卖人交付的房屋虽不符合约定交付条件,但买受人已经实际接受的,应视为交付使用,但并不免除出卖人房屋质量责任。



江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿)(2017年8月15日)

31.公共部分或公共设施交付不符合约定如何处理?

出卖人交付的绿地、消防等公共部分、公共设施不符合商品房买卖合同约定的,买受人依据商品房买卖合同的约定,请求 出卖人承担违约责任的,应予支持。

商品房买卖合同对公共部分、公共设施交付不符合约定的情形未明确约定违约责任的,且无法采取补救措施,买受人请求 出卖人赔偿损失的,应予支持;可以采取补救措施的,买受人未与其他业主协商形成多数意见而直接请求出卖人赔偿损失的,不予支持。

【说明】有观点认为,对于可以采取补救措施的,应赋予单个业主起诉的权利,收益共享。本条认为属于业主共有的范畴,应形成多数决。

32.土地使用权证使用年限缩水如何处理?

因出卖人变更了土地性质、用途,导致商品房土地使用权年限明显减少,出卖人未尽告知义务的,买受人请求出卖人承担违 约或赔偿责任的,应予支持。

【说明】有观点认为,目前土地使用权到期后自动续期,故买受人没有损失,对此不应支持。本条认为在目前法律没有明确 自动无偿续期的情况下,应赋予买受人请求赔偿的权利。

33.商品房交付标准如何确定?

如果地方政府对于商品房交付有相关规定的,应当按照地方政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定,当事人选择了经 竣工验收合格,该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可,无需经过验收备案。

34.商品房不符合交付标准的如何处理?

出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,或出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的,买受人拒收,并请求出卖人承担迟延交房责任的,应予支持。

买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,仍然接受房屋,买受人要求出卖人承担迟延交付责任 的,不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件,给买受人造成其他损失的,应予赔偿。

35.严重影响正常居住使用的情形如何判断?

出卖人交付的房屋虽符合合同约定,但仍存在下列严重影响正常居住使用情形的,买受人可以拒绝接收,或在收房后一年 内请求解除合同和赔偿损失的,人民法院应予支持:

(1)出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的;
(2)房屋存在渗漏、异响等,在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的;
(3)水、电、气等基础设施无法实际投入使用的;
(4)消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的;
(5)订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的;
(6)其他严重影响正常居住使用的情形。

44.商品房买卖合同逾期交房违约金调整如何处理?

商品房买卖合同中约定,开发商逾期交房应向购房者支付违约金,一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五,实际发生 逾期交房而诉至法院时,开发商主张约定的违约金过高要求调整的,按以下方式处理:

(1)合同对于违约金有明确约定的,按照约定处理,一般不轻易否定其效力。
(2)当事人主张违约金过高,要求调整的,由违约方对损失过高进行举证,守约方对于其损失进行反证,对于违约金的上 限参照民间借贷利率标准,最高不得超过已付购房款的 24%(案例君注:参照最高人民法院新民间借贷司法解释关于利率司法保护上限的规定理解)。
(3)没有明确约定的,违约金按照《商品房买卖司法解释》第 17条标准确定,即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门 公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金 标准确定。

  
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