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如果房店长隐瞒“凶宅”情况,将房屋卖给了客户会怎么样?——从《安家》看房产中介的如实告知义务

  日期:2020-03-25 

最近的热播剧《安家》中有一段剧情:房店长和朱闪闪带客户看房,将房屋曾发生过刑事案件的实情告知了客户,客户愤然离去。朱闪闪认为房子不算凶宅,房店长可以不用告知客户该情况。房店长则以“不想成为骗子”、“不能做坏口碑”为由认为应当提前告知。

那么,从法律的角度看,


朱闪闪说的这套房子到底算不算凶宅?
什么样的房子才算“凶宅”?
如果房店长未将该房屋为“凶宅”的实情提前告知客户的结果会怎样?
在房屋买卖居间关系中,房产中介应该告知哪些信息?


小编将结合法院判例在下文一一解答。

何为凶宅
在中国传统文化习俗中,人们都避讳谈及死亡,大众通常对“凶宅”也比较忌讳。“凶宅”并非一个法律术语,不论是在理论界还是实务界也无权威统一的认定。而在司法实践中,各地法院也存在不同的观点。总体而言,法院判断“凶宅”主要考虑以下几点:

01

是否发生过非正常死亡事件
对于正常之生老病死,一般认为是自然规律,不被视为非正常死亡而认定为凶宅。
例如在《刘月山与张戎房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》[(2018)京03民终1000号]中,法院认为:“生老病死乃自然现象,张北安的死亡不以个人意志为转移,病亡于上诉人的宅院亦非其本人有意选择,上诉人主张涉案房屋为‘凶宅’影响其后续出租要求赔偿损失,缺乏明确的法律依据”。
非正常死亡通常是指生老病死正常死亡以外的死亡,例如自杀、谋杀、意外死亡等。

通常发生过非正常死亡事件的房屋,除了如《安家》中所提到的医生、法医、警察等特殊职业人员,普通民众都比较忌讳而不愿意购买,因此这类房屋通常会被认定为“凶宅”。

例如在《卜津与徐晓松、王援朝物权保护纠纷一审民事判决书》[(2017)京0107民初775号]中,法院认为:“普通民众对‘凶宅’的畏惧心理是一种长期流传的习俗。按照民间传统习俗,房屋内若发生自杀、凶杀等非正常死亡事件,往往会使房屋交易价值下降,对房屋的出售价格产生一定程度的影响。从实践来看,多数民众出于避讳、恐惧、焦虑等忌讳心理拒绝居住使用或购买“凶宅”。“凶宅”出租、转售的困难和贬值作为一种客观存在,成为市场价值规律在消费文化、消费心理、消费理念上的反映和体现。因此,‘趋吉避凶’作为社会普通民众由来已久的善良习俗,应受到法律的尊重。”

02

非正常死亡发生的地点
一般认为,非正常死亡发生的地点应该在涉案房屋内,但也有部分法院认为涉案房屋虽并非真正的死亡地点,但该非正常死亡与涉案房屋存在较大的联系,进而影响一般大众对该房屋的评价。
例如在《钟恩赐、梁丽芬等与广东世荣兆业股份有限公司、珠海世荣物业管理服务有限公司侵权责任纠纷一审民事判决书》[(2015)珠横法民初字第743号]中,法院认为:“‘凶宅’这一俗称,通常是指宅内发生自杀、他杀等人为致人非正常死亡恶性案件的房屋。本案中,罗世和虽是从原告的房屋内坠楼,但其死亡地点是在楼下地面,而非死在屋内,原告的房屋与传统意义上的凶宅有着本质的区别。” 

再如在《卜津与徐晓松、王援朝物权保护纠纷一审民事判决书》[(2017)京0107民初775号]中,法院认为:“涉案房屋曾发生坠楼死亡事件,虽被告之女未在房屋内死亡,但系自房屋中跳楼身亡,该非正常死亡与涉案房屋存在较大的联系,进而影响包括原告在内的一般大众对该房屋的评价”。
03

死亡事件发生的时间及其后是否有人居住
有法院认为,若如非正常死亡时间距房屋买卖合同签订时间相差较久或者死亡事件发生后房屋仍有人居住且居住时间较长,那么此种“凶宅”对公众的影响会逐步淡化,尤其是之后有人居住其内的,此种恐惧心理影响将进一步削弱。
例如在《丁本武与戴超、倪玉丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》[(2017)苏01民终3310号]中,法院认为:“涉案房屋前房主跳楼死亡的事件发生于2007年,距丁本武、戴超、倪玉丹签订买卖合同已有8年之久的时间,且戴超、倪玉丹一家在涉案房屋内居住有三年左右时间,前房主跳楼死亡对一般人主观带来的影响有限,故房屋该信息不属于应当披露的信息范围”。


因此,结合上述三点判断标准,小编认为:《安家》中出现的该套房屋,由于因经济纠纷发生过刑事案件,案发现场就位于客厅,且死亡发生时间不久,虽然该房屋曾在黄老板手上过了一道手,但黄老板居住时间并不长,故剧中该套房屋应被认定为“凶宅”。


隐瞒房屋为“凶宅”的法律后果


一、撤销房屋买卖合同


根据我国《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
  (一)因重大误解订立的;
  (二)在订立合同时显失公平的。
   一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

在司法实践中,如果买受人在购买房屋前未被告知“凶宅”的情况,买受人可以重大误解、欺诈为由,提请法院或仲裁机构要求撤销合同。


①构成重大误解,予以撤销合同。
例如在《黄玉婷、孙兴强等与龚汉飞等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》[(2017)鄂0104民初2672号]中,法院认为:“涉案房屋内曾发生过非正常死亡的事实。被告明知这一事实,但其在与原告签订《存量房买卖合同》时却没有向原告、第三人披露该事实,而根据中国社会的传统风俗习惯,该事实足以更改买房人的购房意愿进而影响其意思表示。

因此,被告隐瞒该房屋内发生过非正常死亡一事属于隐瞒重大事实,且该行为导致原告做出错误意思表示,故原、被告签订的《存量房买卖合同》系原告在违背真实意思的情况下订立的合同。现原告请求撤销该合同,有理,本院予以支持”。

②构成欺诈,予以撤销合同。
例如在《韦相莲与欧阳宗泽、东莞市三人行房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》[(2014)东中法民一终字第36号]中,法院认为:“案涉房屋曾发生凶杀案事实清楚。房屋若发生凶杀案,通常会被认为不吉利,往往使房屋价值下降。

韦相莲未将出卖的房屋曾发生凶杀案向欧阳宗泽披露,欧阳宗泽在不知情的情况下与其签订合同,会导致房屋价格虚伪,韦相莲有欺诈的行为。欧阳宗泽主张应撤销案涉合同合法有据,本院予以支持”。

二、要求赔偿损失


根据《合同法》第五十八条有关“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”规定,以及第四十二条:“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。”的规定,如果因隐瞒“凶宅”的实情导致买受人遭受了损失,买受人可以主张损害赔偿。

例如在《熊代国、潘小南与袁晖、中原地产代理(深圳)有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》[(2018)粤03民终987号],法院认为:“熊代国、潘小南隐瞒涉案房屋曾发生过非正常死亡事件的重要信息,使袁晖在违背真实意思的情况下订立涉案合同,构成欺诈,合同应予撤销。

合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此,熊代国、潘小南应向袁晖返还购房款,并赔偿税费、担保费、短期赎楼利息、佣金以及月供等损失以及支付相应利息。”
同时,根据《合同法》四百二十五条规定:“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。” 如果在房屋买卖居间过程中,房产中介知道或应当知道交易房屋为“凶宅”却不告知买方,那么房产中介则不得要求支付中介服务费,而且造成买方损失的,还要承担相应的过错责任。
因此,在《安家》中,房店长和朱闪闪已知交易房屋为“凶宅”,如果在买家购买之前她们未予告知,之后买家知情很有可能会要求撤销合同。而作为居间人的房店长和朱闪闪不仅要退回已经收取的中介费,而且还有可能需要承担相应的损害赔偿责任。
房产中介的如实告知义务
我国有关房产中介的如实告知义务的法律规定并不多,主要见于上述提到的《合同法》第四百二十五条。此外,还散见于工商局、建设部、财政部等出台的部门规章以及国务院、各地方政府下发的通知、规定、办法、细则等,如:《房地产经纪管理办法》(国家住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社会保障部令第 8 号)、《纪经人管理办法》(国家工商行政管理总局令 2004 第14 号)等。

但上述规定、办法等对居间人应如实告知的义务依然不甚明确。在司法实践中,也无统一标准可循,法官通常需要结合社会一般观念、大众常识以及对房产中介的普遍期待等等因素,根据案件的具体情况自由裁量,作出公平合理的解释。

笔者认为,与缔约有关的事项是房屋买卖居间人如实告知义务的内容,房产中介应如实告知的信息可分为四种:
01
房屋的基本信息
①房屋的物理性质和地理位置,如房屋的面积、结构、户型、地段、房龄和配套设施情况等。
②房屋的权属和价值信息,如房屋的产权情况、是否有租赁/抵押/查封等情况、房屋的参考价格等。

02
房屋的出卖人和买受人信息
主要指买卖双方的真实信息身份和交易意向信息,以及买受人的资信信息。

03
房屋交易的程序性和政策性信息
①房屋交易的程序,如网签合同的程序、办理银行贷款的地点、办理产权转让登记的手续和期限、费用等等。
②房屋买卖政策信息,如购房资格、公积金贷款额度等信息;居间服务费用及交易中的税费等相关信息。

04
其他对房屋交易会产生影响的信息
如:房屋周边的环境信息,是否有地铁、学校、医院或工业区等,有时对房价会有较大影响;再如房屋的历史信息,如本文提到的“凶宅”情况,可能会引起买受人对该房屋的期待从而影响房价。

如今我国房地产市场发展迅速,消费者对房屋的需求也越来越多且不尽一致。房地产交易过程中,如果买受人无法获得真实有效和及时准确的信息,则极易引起纠纷。



房产中介作为居间人,应基于其专业知识和实务经验,对与缔约有关的事项进行适当的审核,并将交易房屋的相关真实信息尽可能全面地、及时地告知委托人,以免引起不必要的纠纷。

同时,在现实生活中,建议买受人在购买房屋前对交易房屋进行主动询问和多方调查,必要的时候也可和出卖人、居间人签订补充协议,避免后续的风险。

(转自“广州仲裁委员会”微信公众号)

  
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