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关于物业服务合同纠纷的几个常见问题

  日期:2017-10-12 

 

 


   案例:2012年1月20日,某甲购买了某房地产开发公司开发的某公寓,并于2012年5月份办理了所有权转移手续。同年5月,开发商选聘某物业管理服务公司为该公寓的物业服务企业,双方签订《前期物业服务合同》,约定由该物业公司提供前期物业服务,物业服务费用按公寓4元/㎡·月计算,由业主按其拥有的物业的建筑面积按月交纳,如业主未能按时足额缴纳物业服务费用,应按欠款额每日0.3%的标准向物业公司支付违约金。同时合同约定,本合同期限自2012年5月31日起至2015年5月30日止,但在本合同期限内,业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。

《前期物业服务合同》签订后,某甲拖欠物业公司自2012年10月至2014年5月的物业管理费22400元。

某物业公司分别于2013年5月、2014年5月向某甲发出律师函催收物业管理费、滞纳金,但某甲拒绝,认为:一、某甲并未与该物业公司签订合同,某甲并非服务协议的合同主体;二、房屋存在诸多质量问题,不能正常居住,对某甲产生极大影响;三、物业公司虽然派人维修却至今尚未维修好,物业服务质量水平低。某甲以此为由拒绝缴纳服务费。


争议焦点  

上述案例双方当事人的争议焦点为:一、前期物业合同对业主是否有效?二、业主能否以房屋质量问题为由拒绝缴纳物业服务费?三、业主能否以物业服务质量不到位为由拒绝缴纳物业服务费?


1

前期物业合同并非由业主签订,合同对业主是否有效?


普通物业服务合同即人们通常所说的物业服务合同,是由业主委员会与物业服务企业签订的。业主委员会需要由业主召开业主大会,才能成立业主委员会。而业主大会的召开有诸多程序性要求,其中包括人数要达到一定比例。现实生活中,开发商不可能将楼盘一次性全部售出,需要经过较长的一段时间后,小区业主的人数才能达到第一次业主大会所要求的比例。而且,即使召开了第一次业主大会,也未必能马上成立业主委员会。但是在这段过渡时间内,房屋已经交付给业主,业主存在着物业管理的需求。因此,这一阶段由开发商选聘物业服务企业来对物业进行有效管理。开发商与物业服务企业所签订的临时性、过渡性的物业服务合同,就是前期物业合同。


根据《物业管理条例》第25条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。换言之,开发商与购房者签订买卖合同时,已经将前期物业服务合同作为了买卖合同的构成部分,业主认可由开发商签订的前期物业服务合同。依据业主与开发商之间签订的房屋买卖合同,业主应当履行向物业公司支付物业服务费的义务。除了业主与开发商之间的合同约定外,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第一条也规定了前期物业服务合同对业主具有约束力,业主若以其非合同当事人为由提出抗辩,法院不予支持。

因此,某甲不应当以其并非前期物业合同的当事人,拒绝缴纳物业服务费。


2

业主能否以房屋质量问题为由拒绝缴纳物业服务费?


开发商与物业服务公司是两个不同且相互独立的企业法人,两者对于物业所应承担的责任也不相同。小区的房屋质量问题在质保期之内是由开发商负责维修,质量瑕疵担保责任由开发商承担,质保期满后业主维修房子需要启动小区维修基金进行维修。而物业公司作为一个服务主体,仅提供对公共区域的清洁、安保等服务,房屋质量瑕疵问题并非其物业管理的职责范围。物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系,业主不能以房屋质量存在问题为由,迟交、拒交物业服务费。

3

业主能否以物业服务质量不到位为由拒绝缴纳物业服务费?


既然业主不能以房屋质量存在问题拒交物业服务费,那能否以物业服务质量水平低、不达标为由拒绝支付物业服务费?答案也是否定的。小编认为,首先,虽然业主认为物业服务公司所提供的服务质量“不达标”,但是物业服务的质量标准应由物业服务合同明确约定,业主不应当以其所提供的管理服务不符合自己的需求或者自己认定的标准为由拖欠物业服务费。其次,业主一般只能举证证明物业公司提供的服务有瑕疵,而不能证明物业公司没有提供服务、没有履行合同义务。而且,物业服务公司所提供的服务具有整体性,比如对公共区域的绿化和保洁,虽然无法细分到每个业主身上,但却对每个业主都有整体的作用。在此情况下,物业服务公司并非完全不履行自己的义务,业主可以针对物业公司不完全履行的部分拒绝缴纳相应的物业服务费,但不能拒绝缴纳全部的物业服务费。


风险提示

实践中不少业主以自己并非合同当事人、物业服务公司提供的服务质量差为由,拒付物业服务费,由此产生了大量纠纷。与开发商、物业服务公司相比,业主虽然为较为弱势一方,但业主应当合法、理性维权,以免无理由拒付物业管理费,届时还将产生违约金的损失。

  
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