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【案例研究】承租权转让与转租的比较

  日期:2017-10-08 

 

 

 

房屋转租与房屋承租权转让,是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式,随着社会经济的发展,商铺、写字楼等非居住用房投资的增加,转租以及承租权转让在社会经济生活中的应用也日趋普遍,这两者看似相近,但其法律性质以及实际处理方式有着很大差异,若将其混为一谈,则极易产生纠纷。下面小编通过一个案例对转租和承租权的转让与大家探讨一下。

 


1案例:

某房屋为某甲从房产管理局阻住的直管公房。某甲租住该房时,与房产管理局签订了《房屋租赁契约》,契约载明的房屋租期自2005年1月25日起至2008年1月25日止。2005年8月29日,某甲与某乙签订了一份《公房转让居住权协议》,协议约定:某甲将房屋的居住使用权作价5万元转让给某乙,包含房内所有设施及装修。此后,双方在办理变更手续过程中产生纠纷,某乙诉至法院,请求判令:将某房屋的居住使用权判归某乙,并由某甲协助某乙办理相关过户登记手续。


2裁判意见:

法院认为:本案中,讼争房屋为某甲向房产管理局承租的直管公房。租房时,所签订的《房屋租赁契约》已表明某甲与房产管理局之间存在“房屋租赁合同”关系。因此该份《房屋租赁契约》对双方具有约束力。2005年8月29日,某甲与某乙签订的《公房转让居住权协议》,从该协议的内容看,是对讼争房屋居住使用权的转让,并非是房屋的转租。而协议中所作的“由卖方协助买方办理过户、改名”的约定则表明该份协议的目的是由某甲将其在《房屋租赁契约》中自己的权利义务转移给某乙,由某乙成为房屋的承租人,其实质是合同权利义务的一并转让。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定,合同权利义务一并转让时,需经得合同对方当事人的同意才发生效力。就本案而言,作为租赁合同关系中的承租人即某甲要退出租赁关系,把合同权利义务一并转让给某乙方时,必须经得租赁合同对方当事人房产管理局的同意。而本案中,某乙并未能提交证据证实房产管理局对此表示过同意。在无证据表明房产管理局同意转让公房使用权的情况下,双方所签订的《公房转让居住权协议》并非有效协议,故对某乙依该协议提出的诉讼请求,法院不予支持。据此,法院判决驳回某乙的诉讼请求。

3承租权转让与转租的分析比较

上文案例中裁判意见中最关键的一点在于对某甲与某乙之间的法律关系是转租关系还是承租权转让关系的认定,认定的不同,将导致处理结果的截然不同。接下来,本文就针对承租权转让与转租进行分析比较。


转租,是指承租人在承租租赁物后作为出租人在讲租赁物的部分或者全部再出租的行为,承租人与次承租人之间形成新的租赁合同关系。

《中华人民共和国合同法》第二百二十四条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”。

但此时承租人并未从租赁关系中退出,承租人仍受到其与出租人签订的租赁合同的约束。


租赁权的转让,则是指承租人在租赁期限内,将房屋承租权转让给第三人,致使原租赁关系解除,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。但该租赁权的转让并非仅是合同债权的转让,同时其还包括了支付租金等合同义务在内的一种法律地位的转让。其实质上是承租人将其在租赁合同中的权利义务概括转让给第三人,由受让人取代原承租人的地位成为租赁合同的主体继而履行房屋租赁合同的行为。

法律规定:《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定:“合同一方将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人的应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。”及《中华人民共和国合同法》第八十八条规定:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”

由此可见,租赁权的转让也必须经过合同另一方即出租人的同意,并以此为成立要件。上述案例中就是基于该点从而认定合同无效。


区别之处:

1.转租只是承租人将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,即标的是房屋等租赁物。

承租权转让是承租人将租赁合同的权利义务概括转移给受让人的行为,即标的为租赁权。


2.转租通过承租人的转租行为实现,以原租赁合同为基础,在租赁物上再设立一个新的租赁权,承租人与次承租人成立新的租赁合同关系,通常以分期形式支付租金。

承租权转让中,原承租人将原房屋租赁合同的权利义务概括转移给受让人,由受让人继受其地位,原有的租赁合同关系仍旧存续,并未产生一个新的租赁合同关系。此时的实现方式通常表现为由受让人一次性支付受让价款。


3.转租中,转租合同对于本租合同具有附随性,具体表现在:1、房屋转租期间,原租赁合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;2、房屋转租期间,原租赁合同解除的,转租合同应当随之解除;3、转租合同约定的租期最后时限,不得超过原租赁合同中约定的最后租期。而承租权转让后,由于承租人退出本租合同,第三人与出租人建立租赁关系时,可以不受已经终止的本租合同的约束,重新设定双方的权利义务关系。


4. 转租以及承租权的转让,均需取得出租人的书面同意,但两者未经出租人同意的后果则有所不同,转租中,出租人享有合同解除权,而在承租权转让中,经过出租人的同意则为其成立要件。



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