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探讨:关于预告登记的两点思考

  日期:2018-06-12 

 

   相关法条

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

——《物权法》第20条

预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

——《房屋登记办法》第68条

   预告登记的证明力

    从上述法条可知,预告登记是当事人签订房屋买卖协议时,为保障将来实现物权,按约定向房产登记管理部门(房地局)申请的预告登记,在技术层面让未经预告登记的权利人书面同意而对房屋进行的处分行为无法进行登记,从而无法发生物权效力。在实践中,预告登记的本质就是由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明,其载体即预告登记证明或登记薄上的记载,是一种公文书证,具有一定的证明作用,且证明力也大于一般的书证。但该证明力并非万能,其证明作用也要结合待证事实加以判断。例如:从上述法条可知,预告登记是当事人签订房屋买卖协议时,为保障将来实现物权,按约定向房产登记管理部门(房地局)申请的预告登记,在技术层面让未经预告登记的权利人书面同意而对房屋进行的处分行为无法进行登记,从而无法发生物权效力。在实践中,预告登记的本质就是由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明,其载体即预告登记证明或登记薄上的记载,是一种公文书证,具有一定的证明作用,且证明力也大于一般的书证。但该证明力并非万能,其证明作用也要结合待证事实加以判断。例如:

 

查某与家公司签订商品房买卖合同后办理了预告登记,查某交付了房款。因甲公司未依约交房,查某起诉请求继续履行合同。甲公司主张商品房买卖合同为民间借贷。

——江苏高院(2014)苏民终字第00422号

杨某婚前购买了涉案房屋,与田某结婚后双方共同对涉案房屋办理了预告登记,后双方在离婚诉讼中,田某主张预告登记表明双方为该房屋的共同权利人,该房屋应认定为共同财产。

——山西高院(2015)晋民申字第665号

上述两则案例中,预告登记被两案的当事人作为书证用作证明一定的事实,但前案拟证明的是双方之间的民事法律关系,该案二审法院认为“双方当事人进行了商品房预告登记,使得商品房买卖合同具有一定的公示公信力,综合其他证据,认定双方为商品房买卖合同,应继续履行”,即预告登记证明的待证事实被采信;后案当事人据此主张的是房屋所有权,而该案法院认为“预告登记不影响该房屋为杨某婚前购买的事实,该房屋为婚前财产”。可见,从证明效果来看,预告登记作为公文书证的证明力虽然大于一般书证,但并不具有证明物权归属的效力,究其本质,还是因为预告登记设立的初衷是保护以物权变动为目的的请求权,而非物权的产生、变更或消灭。

  二、预告登记与预查封

预查封是一项创新的强制执行措施,它是指“对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施”,即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续,待该房地产权属登记完结时转为正式查封。

不难发现,在不动产的权属尚处于不确定状态时,预查封和预告登记都是针对这种不确定状态下的限制性措施,目的都是对权利主体期待权益的保护。为此,两种制度在许多情况下会有交叉,当中所涉法律问题也值得探讨,例如房屋买卖合同解除后,预告登记与预查封的效力是如何?我们来看一则案例:

戴某与甲公司房屋买卖纠纷一案(前诉),法院判决解除戴某与甲公司之间关于涉案房屋的合同(已办理预告登记)。在前诉二审期间,乙公司与戴某因借款纠纷成诉(后诉),乙公司预查封了涉案房屋。前诉判决生效后,甲公司以生效判决已解除涉案房屋合同为由提出执行异议,请求解除后诉的预查封。

——江苏高院(2015)苏执复字第8号执行异议复议案

法院观点:

1.甲公司要求解除合同在先,乙公司预查封保全措施在后,不存在甲公司以解除合同避执行的问题;

2.合同解除后,预查封的基础条件不存在,应解除查封。

上述关联案比较典型,同时涉及了预告登记与预查封两个制度,有一定探讨意义,梳理其中要旨,我们可简单得出以下结论:

  (1)根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定可知,当预购人是被执行人时,其预购的房屋尽管已经办理了预告登记,法院也可以对该房屋进行预查封,例如前诉中戴某是预购人,后诉中其又是被执行人。但也有例外,如当预售人是被执行人时,其与预购人已经办理了预购商品房预告登记的,法院则不能对该房屋进行查封。

(2)在合同解除后,预告登记所保护的以物权变动为目的的请求权就归于消灭了,基于预告登记的从属原则,预告登记就失去效力了,即《物权法》第二十条的规定,“债权消灭的,预告登记失效”,例如上述关联案中,甲公司与戴某之间的预告登记失效,乙公司即便采取了预查封保全措施,也不能阻止该效力的消失。

  (3)当预查封与预告登记并存时,在未来的执行上可能存在两种情形:一是办理预告登记的买卖合同履行完毕,房屋过户至被执行人名下,则该房屋属于可执行财产;二是买卖合同因无效、被撤销或被解除等原因而消灭,则买受人确定不能获得房屋所有权,该财产的所有权人仍是出卖人,则属于不可执行财产。换言之,本文的上述案例中,在甲公司与戴某的房屋买卖合同解除后,甲公司即享有阻止乙公司执行的权利,所以甲公司有权申请解除涉案房屋的预查封。


        其实,预告登记制度还有许多值得研究和探讨的法律点,之前我们的小编对该制度中的相关问题就进行过研究,如预告登记在破产程序中的影响和效力分析以预购商品房设定抵押并经预告登记,能否主张优先受偿权?| 争议关于“预售合同备案”的几个法律问题探讨,有兴趣的朋友也可点击回顾。


文章来源于“广州仲裁委员会”(gzac_gziac)微信平台。


  
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