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抵押登记瑕疵是否影响抵押权的设立?

  日期:2018-05-14 

 

抵押是一项古老的民法制度,在罗马私法中就已经存在,抵押在担保物权中处于较重要的位置,在现实生活中也已被广泛应用。提及抵押,就自然会提到登记,虽然大多数人对抵押登记并不陌生,但在法律实践中,由抵押登记产生的纠纷并不少见。其中抵押登记瑕疵就是引发纠纷的原因之一,结合实践中的情形,抵押登记瑕疵可分为内容上的瑕疵和形式上的瑕疵两种,本文涉及的主要是登记内容上存在瑕疵的抵押登记。


有关规定


《中华人民共和国物权法》第185条:设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同。第187条:以本法第180条第1款第1至第3项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第188条:以本法第180条第1款第4项、第6项规定的财产(生产设备、原材料、半成品、产品及交通运输工具)或者第5项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。


《不动产登记暂行条例》第8条:不动产登记簿应当记载以下事项:(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;(四)其他相关事项。第10条:不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。


抵押权何时设立?

根据抵押登记效力的不同, 抵押登记制度可以划分为登记生效主义和登记对抗主义两种立法。依照登记生效主义立法, 抵押权登记为抵押权生效的要件, 即非经登记不能生效,一般适用于房产等不动产抵押,因为不动产要求具备较高的公信力。因此,在生效主义的情形下,抵押权的设立需要具备两个条件,一是要有合法有效的抵押合同,且应采取书面形式,二是要在相应的登记机构去进行抵押登记,二者任缺其一抵押权都不能成功设立。而依照登记对抗主义立法, 登记并不是物权变动的要件, 登记仅产生对抗第三人的效力, 未经登记,抵押权仍然可以设立,只是不得对抗第三人。从我国《物权法》的有关规定来看,对于抵押权登记,原则上采取登记生效主义,登记对抗主义为例外。


何为抵押登记瑕疵?

抵押登记是对特定物上存在抵押权这一事实向社会进行公示,自2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》对不动产登记进行了详细规定,其总体的原则是登记事项应尽可能准确、完整、清晰地记载于登记簿,因此,如果登记的内容不够明确、具体,则属于有瑕疵的抵押登记。抵押权有否成功设立直接关系到抵押权人是否可以就登记的抵押物行使抵押权,在抵押合同合法有效的情况下,如果抵押登记存在瑕疵,是否影响抵押权的设立呢?小编认为,应具体情况具体分析。


登记瑕疵是否影响权利人行使抵押权?

1登记对抗情形下

在登记对抗情形下,抵押权自抵押合同生效时就已经设立,因此,此时只要存在合法有效的抵押合同,就算没有登记,抵押权人也享有抵押权,只是在没有登记的情况下,抵押权人不得对抗善意第三人,那么,如果已经登记,但登记存在瑕疵的情形下,抵押权人能否以已经登记为由对抗第三人呢?小编认为,如果抵押登记存在的瑕疵不影响对所涉标的存在抵押权的判断,则对第三人能产生对抗效力,否则,如果抵押登记因为存在瑕疵而致使社会第三人根本无法判断是所涉标的上的抵押,则该种抵押不产生对抗第三人的效力,具体的判断标准会在以下详细探讨。


 

2登记生效情形下

在登记生效主义下,抵押权自登记时生效,因此,登记存在瑕疵有时将直接影响抵押权是否设立及抵押权人行使抵押权,来看一则最高院的再审案例:


案情简介

2017年8月31日,A与B公司签订《商品房买卖合同》,约定A购买欢乐华苑第58-1号商铺,签订合同后A实际占有该房屋,但至今未办理产权证。欢乐华苑的商品房预售许可证载明,欢乐华苑1号楼,总建筑面积8324.3平方米;欢乐华苑2号楼,总建筑面积8156.4平方米。2016年3月,B公司与C公司签订了《抵押合同》,并办理了抵押登记,抵押登记簿记载:序号0622;抵押人为B公司;抵押权人为C公司;房地产面积为2220.01㎡;房地产用途商铺;房地产位置为白区(白区是指克拉玛依市白碱滩区)欢乐1-2栋(30间);贷款期限6个月;房地产价值为9990000元;贷款金额为7500000元;房地产证号空白;办理时间2016年3月25日。


本案争议焦点:C公司能否对A购买的商铺行使抵押权?

一种观点认为,B公司与C公司之间的《抵押合同》合法有效,且已办理抵押登记,案涉商铺属于抵押登记簿记载的2220.01㎡中的一部分,故押权人C公司依法可对涉案商铺行使抵押权。


另一种观点认为,案涉商铺已经抵押的事实并未有效公示,A对其购买的商铺已抵押并不知情,C公司对其购买的商铺行使抵押权缺乏法律依据。


裁判要点:某项不动产上是否设立了抵押权,应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准。对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时,应当以社会上通常的第三人如何理解为标准。本案中,不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区欢乐华苑的2220.01㎡商铺,但欢乐华苑第58-1号商铺是否包括其中,由于登记簿上对此没有明确记载,没有向社会公示,社会上通常的第三人都会认为案涉商铺没有进行抵押登记,由此产生的风险也只能由C公司承担,而不能由第三人承担。综上,C公司并非该商铺的抵押权人,不能就涉案商铺行使抵押权。

从上述案例的裁判观点可知,抵押登记同样应遵循《物权法》规定的公示原则和公信原则,抵押权的设立往往涉及第三人的利益,因此,抵押登记要在法律上产生抵押权设立的效力,必须符合《物权法》第六条关于公示的要求,必须具体、特定、明确,否则就属于存在瑕疵的抵押登记,将直接影响抵押权的设立。何为具体、特定、明确呢?对于具体判断标准的把握,小编认为,应以第三人的通常理解为标准。不动产抵押登记的功能之一就在于保护交易安全,通过登记簿展现抵押物上的权利状态及其内容,便于第三人与抵押人进行与抵押物有关的法律交易时,作出合理的预期,避免遭受突如其来的损害,同时也可节省交易成本。如果以抵押权人的理解为标准,则不仅违背抵押登记制度的设立初衷,也不利于维护交易安全。因此,如果整栋楼都抵押的,也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了,否则,不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。

 

  
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